הגדרות

חוק המקרקעין קבע חמישה סוגי זכויות המוכרים כזכויות במקרקעין: בעלות, שכירות (חכירה), משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה..

הזכות הראשונה שנקבעה בחוק המקרקעין ומוגדרת כזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם. דהיינו, הבעלים של המקרקעין רשאי לבצע במקרקעין כל פעולה למעט הגבלות החלות עליו עפ"י דין או עפ"י הסכם.

מוגדרת כזכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות.
שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה".

שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".

מעצם העובדה שהזכות אינה לצמיתות, זכות השכירות הינה פחותה מזכות הבעלות. כמו כן, שכירות יכולה להיות על חלק מהמקרקעין (השכרת חדר בדירה לדוגמא) או על חלק מהזכויות במקרקעין (חוזה המאפשר בניה עד לשטח של 160 מ"ר בלבד).

משכנתא היא משכון של מקרקעין. זו פעולה שנעשית למעשה עם מתן ההלוואה מגוף פיננסי, ומכוחה משעבד הלווה, שהינו בעל זכות בנכס, את זכותו לטובת המלווה. המשכנתא נרשמת בלשכת רישום המקרקעין ובמידה שהנכס אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין נרשם לטובת הגוף המלווה משכון ברשם המשכונות. פעולה זו מסייעת בידי המלווה במצב דברים שהלווה חדל מלשלם את ההלוואה, לאפשר את מימוש הנכס, דהיינו מכירתו, על מנת לאפשר את החזרת ההלוואה. פעולה זו יכולה להתבצע בכפוף לפס"ד של בימ"ש, או בהתאם לצו של ראש ההוצאה לפועל, או בכפוף להוראות סעיף 18 לחוק המשכון.

בעלות משותפת על זכות במקרקעין. זהו מצב שכיח למדי, שבו מספר גורמים רכשו ביחד את זכות הבעלות או זכות החכירה במקרקעין, או שהזכויות הועברו בירושה/מתנה, והם כולם רשומים בלשכת הרישום ו/או ברשות מקרקעי ישראל כבעלי אותה יחידת רישום. הרישום יכיל גם את חלקו של כל אחד מבעלי הזכויות ביחידת הרישום. במצב זה אף אחד מבעלי הזכויות אינו יכול לתחום פיסית/משפטית/תכנונית את זכויותיו, אלא יש לו חלק יחסי בכל מאפייני הזכויות באשר הן. לדוגמא שני בעלים בחלקה עליה ניצבים שני בתים צמודי קרקע, אינם יכולים להחליט על דעת עצמם מבלי קבלת הסכמת השותף, כי האחד יחזיק במחצית הדרומית ולשני תנתן המחצית הצפונית. זכות כל אחד מהם הינה במחצית בלתי מסויימת מכל יחידה, ללא האפשרות לייחד לו חלק מסוים.

הטאבו הוא לשכת רישום ממשלתית של כל נכסי המקרקעין במדינת ישראל, אשר אמור לנהל את כל רישומי הזכויות והחובות המתייחסים לבעלי הזכויות ביחידה רישומית. יחידה רישומית יכולה להיות דירה בבית משותף, או בית צמוד קרקע חד משפחתי לדוגמא.

מדינת ישראל מחולקת למחוזות שיפוט כשבכל מחוז ישנה לשכת רישום מקרקעין אזורית המנהלת את נסחי הרישום (טאבו) של המקרקעין השייכים לאזורה.

נסח רישום הינו מסמך רשמי של מדינת ישראל, המהווה את תעודת הזהות של יחידה רישומית מסוימת.

בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים.‏ בפנקס הבתים המשותפים, מתווספת לגוש ולחלקה רמת רישום שלישית – תת-החלקה. כל דירה רשומה כתת-חלקה והיא מהווה יחידה רישומית נפרדת ונושא לזכויות קניין נפרדות מהדירות האחרות.

צו רישום הבית המשותף – בית משותף, בהתאם לחוק המקרקעין, פרק ו', בתים משותפים, תשכ"ט-1969 הוא ‬בית שיש בו שתי דירות או יותר, בעל מבנה אחד או יותר. הבית המשותף רשום בפנקס הבתים המשותפים המנוהל בכל אחת מלשכות רישום המקרקעין (טאבו). בצו הרישום של הבית המשותף מפורטים הנתונים הבאים:‬‬‬‬‬

• מספר דירות בבית המשותף‬‬‬‬‬
• שטח הרצפה של כל דירה (‬נטו) ‬במ"ר‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬
• מספר גוש וחלקה בתשריט של הבית‬‬‬‬‬
• ‬מספר חלקת-המשנה של הדירה
• מספר חלקת משנה של הרכוש המשותף‬
• חלקים מסוימים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה (החלק ברכוש המשותף)‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬
• שטחים שהוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות (‬אם קיימים כאלה, כמו חניה)‬‬‬‬‬‬‬‬‬‬
• תקנון מוסכם (בבתים שבהם נערך הסכם בין בעלי הדירות)
• שמות הבעלים שלהם יש זכויות קנייניות בדירות

תשריט הבית המשותף – הינו תשריט המאפשר זיהוי מיקומה של דירת המגורים בבית המשותף. בית משותף שיבנה על החלקה יתכן ויבנה במספר קומות, ו/או במספר אגפים ויכול ויכלול מספר דירות בקומה. לפי התשריט ניתן יהיה לזהות את מיקומה הפיסי של הדירה, באיזה מפלס, באיזה אגף, לאיזה כיוונים היא פונה, את צורתה כפי שדווחה לרשם המקרקעין, ואת ההצמדות המשוייכות לדירה כמו מקום חניה, מחסן ועוד.

תקנון הבית המשותף – תקנון הבית המשותף הוא מסמך מחייב המסדיר את יחסי השכנות בבניין בין בעלי הדירות. התקנון עוסק בזכויות וחובות הדיירים במסגרת השימוש שלהם ברכוש המשותף, וההשתתפות בהוצאות האחזקה והניהול של הבית. תקנון הבית המשותף כולל הוראות לגבי מינוי הוועד, ניהול אסיפות דיירים, אחזקת הרכוש המשותף וביצוע תיקונים, ניהול חשבון הבנק ונושאים נוספים.

גוף המאכלס/משכן את הבניין ומלווה את הרוכש, הטיפול בנכס וניהול רישום הזכויות לגביו. חברה זו אחראית, בין היתר, על רישום התחייבויות או הערות, ככל שישנן, על הזכויות בנכס, ביצוע ורישום פרצלציה, רישום צו בית משותף ורישום הנכס בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) ע"ש הרוכש. בנוסף, החברה אחראית כלפי הרוכש וכלפי צדדים שלישיים בניהול רישום הזכויות על הנכס לרבות הנפקת כתב התחייבות לרישום משכנתא, מתן אישורי זכויות, ועוד עד לרישומו בלשכת רישום (טאבו) כיחידה רישומית עצמאית. צפו בדוגמה לכתב אישור זכויות מטעם חברה יזמית כאן.

גוף המאכלס/משכן את הבניין ומלווה את החוכר, הטיפול בנכס וניהול רישום הזכויות לגביו. חברה משכנת אחראית, בין היתר, על הפניית רוכש נכס לרשות מקרקעי ישראל לצורך חתימה על חוזה חכירה, רישום התחייבויות או הערות, ככל שישנן, על הזכויות בנכס, ביצוע ורישום פרצלציה, רישום צו בית משותף (ברוב המקרים) ורישום הנכס בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) ע"ש הרוכש/החוכר. בנוסף, החברה אחראית כלפי הרוכש/החוכר וכלפי הבנקים למשכנתאות בניהול רישום הזכויות על הנכס לרבות הנפקת כתב התחייבות לרישום משכנתא, מתן אישורי זכויות, ועוד. במקרה זה בדר"כ מתנהל אישור זכויות כפול, הן של החברה המשכנת והן של רמ"י, אשר לפי כתב אישור זכויות רמ"י מצויין כי ניהול מתנהל בחברה משכנת "—" וכי יש לעיין בכתב אישור מטעמה. כך מאומת ניהול הזכויות של החברה המשכנת (האצלת סמכות מרמ"י). צפו בדוגמה לכתב אישור זכויות זה כאן.

הסכם בין שני צדדים או יותר, המגדיר את ניהול המקרקעין המשותפים, השימוש בהם, חלוקת הזכויות והחובות בתוך הנכס, המוגדר כיחידת רישום עצמאית. לדוגמא בחלקת רישום אחת מחזיקים שני בעלים, בכפוף לאפשרות תכנונית, ניתן לקבוע כי מחצית השטח המיועד ליחידת המגורים הצפונית, תהא לצד א' ומחצית השטח המיועד ליחידה הדרומית תהא לצד ב'. ע"פ החוק, טרם הסדרת הסכם שכזה, זכויות הצדדים משותפות בכל גרגיר במקרקעין דהיינו לכל אחד מחצית הגרגיר. בזכות הסכם זה הוקנתה לכל שותף חזקה ייחודית בחלק מהמקרקעין. הסכם כזה תקף בין הצדדים החתומים עליו וכדי שיחייב גם אחרים, על הצדדים לדאוג לרישומו בלשכת רישום המקרקעין.

רישיון שמעניקה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה או רשות הרישוי, בהתאם לחוק התכנון והבניה, תקנותיו, ותקנים ישראלים מחייבים. כל זאת, בהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית החלה במקום. היתר הבנייה הוא מסמך (תאור מילולי של הבניה המותרת) שאליו מצורפים תכניות המבנה, מפת מדידה ואישור רשויות וגופים מוסמכים, והוא כולל את פרטיהם של האחראים לתכנון, לבנייה ולפיקוח על הבנייה. לתשומת ליבכם: בנייה או שימוש ללא היתר, או בניגוד להיתר, היא עברה פלילית.

צפו בדוגמה להיתר בניה כאן.

מסמך נלווה להיתר המהווה את התכנית (תשריט/הסקיצה) של צורת המבנה, מידותיו ועוד. תכנית זו אמורה להיות חתומה ולשאת בחתימתה את מספר ההיתר (המסמך המילולי). דוגמה לתשריט זה ניתן לראות על ידי לחיצה כאן.

כל מבנה חייב בקבלת טופס 4, המעיד כי המבנה ראוי לשימוש. מבנה ראוי לשימוש לענין סעיף 157א(ה1) לחוק, הוא מבנה שנסתיימה בנייתו למטרה שלשמה הוקם, לרבות מערכות החשמל, המים והביוב בו והכנת חיבור המערכות האמורות לרשתות החשמל, המים והביוב השכונתיות והאזוריות. מהנדס הועדה המקומית או מי שהוא הסמיכו לכך, יבדוק כתנאי מקדים לכך את התאמת המבנה לאמור ורק לאחר ששוכנע כי כל העבודות הושלמו (או בכפוף להשלמת עבודות שאינן מסכנות חיי אדם, ובכפוף להנפקת ערבויות). יפיק טופס 4 לפיו ניתן אישור מהנדס הועדה לחיבור לבנין חשמל, מים וטלפון.

לפי פסק דינו של השופט י' מילנוב מבית משפט השלום בירושלים, ת"א 22995/97 בקאל אלי נגד לי מעון בע"מ, אין לראות את הדירה מוכנה למגורים כל עוד לא ניתן לגביה טופס 4, וזו לשון פסק הדין: "אין לראות את דירות התובעים כמושלמות ומוכנות למסירה לפי הוראות סעיף 1.7 לחוזי המכר, ואף לא לפי הוראות חוק התכנון והבנייה בכל מועד שהוא לפני הנפקת טופס 4 לבניין".

דוגמאות של טופסי 4 ניתן לראות בעמוד זה.

תשריטים נלווים לחוזה הרכישה, בהם קיימת סקיצה של הדירה, כולל הגדרת קומה וכיוונים ומידות וכן תשריטים המתייחסים לקומת הכניסה לבנין, מקומות חניה בקומת הכניסה ו/או המרתף, מחסנים וכיוצ"ב. צפו בדוגמה לתשריט מכר כאן.

עד שנה מקבלת אישור "טופס 4" על בעל ההיתר להגיש דרישה לתעודת גמר. מהנדס הוועדה צריך לבדוק כי הבנייה התבצעה כראוי ובהתאם לכתוב בהיתר בניה. הטופס נערך לפי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 בנוסח שבתוספת ראשונה, ולפיו מאשרת הועדה המקומית, כי בניית הנכס הושלמה לפי ההיתר.

צפו בדוגמאות לתעודות גמר בעמוד זה.

מקרקעין הנרשמים בפנקס הבתים המשותפים יכולים להיות מקרקעין מוסדרים או לא מוסדרים. לרוב, המקרקעין הם מוסדרים והיו רשומים בפנקס הזכויות לפני רישומם כבית משותף.

פנקס השטרות הוא הפנקס שבו מתנהל רישומם של מקרקעין לא מוסדרים – מקרקעין רשומים שלא עברו תהליך של הסדר זכויות לפי שיטת טורנס – שאינם רשומים כבית משותף. נכון ל-2015, המקרקעין הלא מוסדרים משתרעים על כ-4% משטח המדינה. בפנקס השטרות מתנהל הרישום לפי חלוקה לגוש שומא וחלקה או לפי חלוקה לספר ודף. הפנקס מבוסס על שיטת מרשם השטרות. המשמעות של רישום כזה על פי החוק הוא רק ראיה לכאורה לתוכנו (בניגוד לרישום לגבי מקרקעין מוסדרים, שהוא ראיה חותכת).

פנקס הזכויות הוא הפנקס בו מופיעות החלקות שעברו את תהליך ההסדר ואינן רשומות כבית משותף (הן אינן רשומות באחד משני הפנקסים האחרים). מרבית שטח המקרקעין בישראל רשום בפנקס הזכויות. בפנקס הזכויות מתנהל הרישום לפי חלוקה לגוש וחלקה. "חלקה" היא יחידה רצופה של מקרקעין, בתוך גוש, שהיא היחידה הבסיסית לגביה מתקיימות זכויות קניין.‏ זכות קנין הינה זכות כלפי "כולי עלמא", בניגוד לזכות משפטית אחרת אשר יכולה להיות בין מספר צדדים מסויים. זכות הקנין מתגבשת עם השלמת הרישום בפנקס הזכויות.

לגבי כל חלקה מתקיימת לפחות זכות קניין אחת – זכות הבעלות. לצידם יכול שיחולו זכויות נוספות כגון חכירה, משכנתא וזיקת הנאה.

הרישום הראשון בפנקס הזכויות מתבצע לאחר השלמת תהליך הסדר הזכויות במקרקעין ונרשמים בו הבעלים הראשונים של היחידה הרישומית החדשה.