מיסוי מקרקעין הינו תחום מורכב ומסועף. קיימים מספר היטלים הכלולים במיסוי מקרקעין החלים על המוכר והקונה בעסקת מקרקעין ובהם מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה ועוד.
מוכר נכס חייב להבין כי לא ניתן להעביר את הבעלות על הנכס על שם הקונה במשרדי הטאבו/חברה משכנת/מנהל מקרקעי ישראל, עד אשר ישולמו כל חובותיו לעירייה.
רוב האנשים חושבים שבסילוק החובות מדובר רק על תשלומי מים וארנונה. אך, יש לקחת בחשבון גם היטל השבחה. היטל השבחה בד"כ חל בבתים צמודי קרקע, דירות גג או גן ו/או במגרשים ריקים.
היטל השבחה הינו תשלום מס על זכויות תכנוניות במקרקעין, אשר בעל הזכויות במקרקעין או חוכר לדורות מחויב לשלם לידי הוועדה המקומית, במרחב התכנון בו הוא מתגורר. החבות נובעת בשלושה מצבים: עליית ערך מקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית, עליית שווי מקרקעין כתוצאה מאישור הקלה, או עליית שווי מקרקעין כתוצאה מאישור שימוש חורג.
למעשה החיוב הינו בגין זכויות בניה נוספות הניתנות לניצול, או שימוש שונה. אחת הדוגמאות לחובת היטל השבחה הינה שינוי ייעוד קרקע חקלאית לקרקע בניה, המאפשר שימוש שונה במקרקעין או אישור הוספת חדר נוסף בגג המבנה והרחבת מבנה, המהווה תוספת זכויות בניה.
שאלה נפוצה שעולה לעיתים קרובות, בעת השתת החיוב על בעל הזכות במקרקעין:
התשובה לשאלות אלה הינה כי פעולות אלו מעלות את שווי הנכס ומשביחות אותו. במילים אחרות, מוכר הנכס יכול לקבל או קיבל תמורה גבוהה יותר בגין אפשרות הגדלת הזכויות. משמע, היטל השבחה מוטל כאשר הועדה המקומית מאפשרת, או יכולה לאפשר, ניצול יעיל יותר של מקרקעין, שלא היה מתאפשר ללא אחד משלושת ההליכים שהוזכרו. רק במידה ושווי הנכס הושבח כתוצאה מאחת משלושת הפעולות שתוארו לעיל, אזי יחול חיוב.
שיעור היטל השבחה נקבע בחישוב מחצית מערך עליית השווי של המקרקעין ובעת מימוש הזכויות. היטל ההשבחה נקבע ע"י שומה של שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הנישום רשאי לקבל ולהסכים לשומה ולבצע תשלום, או לחילופין, כאשר יש הצדקה, לערער על הקביעה של שמאי הועדה, וזאת באמצעות ביצוע שומה נגדית להיטל השבחה ע"י שמאי מקרקעין מטעמו, (כרוך בעלות שכ"ט).
לאחר קביעת השמאי מטעם הנישום, השומות יועברו להכרעת שמאי מכריע (כרוך בעלות שכ"ט לשמאי המכריע), אשר שתי השומות יגיעו לפתחו והוא יתן החלטה מנומקת בדבר גובה השומה (החלטתו הינה סופית וניתן לערער עליה לבימ"ש רק בהיבטים משפטיים).
בעיר במרכז הארץ ניתנה זכות לשימוש חורג מבנין ציבורי המשמש כמרכזיה, לטובת אכסניה להשכרה למגורי סטודנטים. בעל הקרקע מעוניין להסב את השימוש שיאפשר לקבל שכר דירה גבוה.
כדי שיתאפשר להפעיל מבנה למגורי סטודנטים יש צורך בהשקעה לא מבוטלת, וכן בקשה לשימוש חורג לתקופה מוגבלת/צמיתות משימוש כמרכזיה לשימוש כמגורי סטודנטים. היטל השבחה במקרה זה יגזר מאומדן של עלית שווי המקרקעין בעקבות אישר השימוש החורג כמגורי סטודנטים בניכוי עלויות ההתאמה ממבנה המרכזיה.
שימוש חורג יכול היות מדירה למרפאה, ממשרדים למגורים, שימוש מתעשייה למסחר.
שימוש חורג נעשה משיקולים שונים, בדרך כלל מחסור בשימוש המבוקש.
קיים מגרש למגורים בשטח של 700 מ"ר זכויות לבנין הכולל 8 יחידות דיור בארבע קומות, בשטח של 105 מ"ר כל דירה, הועדה המקומית מוכנה לאשר הקלה בקומה, כלומר לאפשר לממש את אותן הזכויות, בבנין בן 5 קומות, בהליך של הקלה. במקרה זה היטל ההשבחה יגזר מהתרומה לשווי המגרש בעקבות תוספת הקומה שניתנה בהקלה.
במקום פלוני קיים מגרש שבו על פי תוכנית היסטורית מותר לבנות בית מגורים חד משפחתי בשטח של 140 מ"ר. לימים אושרה באותו מגרש תוכנית חדשה המאפשרת בניה של בית מגורים, 8 יחידות דיור בארבע קומות, בשטח של 120 מ"ר כל דירה. במקרה זה ההשבחה תקבע כעלית שווי המקרקעין בין שתי התוכניות. שמאי המקרקעין יקבע את שווי המגרש כמגרש ל-8 יחידות דיור במצב החדש למול שווי הזכויות במצב הקודם ליחידה אחת. ההפרש בין שני המצבים הינו ההשבחה, ממנו יגזר היטל השבחה.
היטל השבחה נגבה ע"י הרשות המקומית בעת מימוש הזכויות בנכס והוא חל על זכות בעלות או חכירה לדורות. מימוש זכויות כהגדרתו בחוק הינו אחת מאלה: העברת זכויות בנכס – מכירה, קבלת היתר בניה או התחלת השימוש במקרקעין.
כפי הנראה, המחוקק סבר שהמועד הנכון ביותר לגבות היטל השבחה הוא במועד "פגישת הכסף" דהיינו, המועד בו מתרחשת תנועה כספית, כדי שלא לתפוס את בעל המקרקעין בחסרון כיס. לפיכך הוגדר מועד התשלום כיום מכירת הזכויות, בו מתקבלת תמורה כלשהי, או יום קבלת היתר הבניה שגם במועד זה ישנה העברת כספים לצורך בניה ואגרות ובמקביל נוצרת תועלת נוספת לנכס.
עקב מצב זה יתכן שהיום שבו נוצרה ההשבחה (יום אישור התכנית) או נוצר "ארוע המס" יכול להיות היסטורי ואינו חופף ליום שבו נוצרה החבות לתשלום היטל השבחה.
המחוקק העניק מסיבות שונות פטורים והקלות מתשלום היטל השבחה. פטורים אלו מפורטים בסעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
אחד הפטורים הנפוצים הינו הפטור לפי תת סעיף (ג)(1) "בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת".
