הערכות שווי באיו"ש – מטה בנימין

הבדיקה התכנונית ומצב הרישוי באזור יהודה ושומרון מתייחסים לבדיקת תכנית בנין עיר (תב"ע) החלה בישוב או לגבי השטח המכיל את הנכס, אותו מעוניינים לקנות וכן להיתר הבניה החל על הנכס.

מניסיוני באזור, קיימים ישובים אשר בהם לא חלה תכנית תקפה בעת הקמת הישוב ולכן בחלק לא מבוטל של הנכסים ביו"ש לא הוצאו היתרי בניה בעת בנייתם. במקרים אלו יש לבדוק האם ניתן אישור עקרוני.

נתון זה משמעותי מאוד לקונה פוטנציאלי, שכן ללא תב"ע החלה על הנכס או קיום היתר בניה, ניתן לקבל לכאורה צו הריסה מאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה.

כמו כן, מרבית האנשים זקוקים למימון רכישת נכס ע"י משכנתא מהבנק, אשר עלול לסרב כשהנכס נבנה ללא היתר בניה.

הבדיקה המשפטית שתערך על ידי שמאי המקרקעין מהווה בדיקה ראשונית בטרם רכישת נכס, אשר עשויה לגלות "מוקשים" בביצוע העסקה.

דוגמאות:

באחת מקריאותי לביצוע שומת מקרקעין לטובת גוף משעבד, מצאתי כי הנכס המוערך נמצא בנקודת תפר בין שתי תכניות, אשר לפיה לו, ורק לו, אין אפשרות להרחיב את הבניה הקיימת כי אין לו כל זכויות נוספות. כמובן שפרמטר שכזה משפיע על השווי ולכן אין להעריכו בהתאם ליחידות הסמוכות (המגלם את מחיר העסקה).

במקרה אחר בו נקראתי לביצוע שומת מקרקעין לטובת גוף משעבד, מצאתי כי הנכס המוערך, מהווה יחידת מגורים בחלק ממגרש מגורים המיועד לשתי יחידות. הזכויות אכן היו רשומות על המוכרים כבעלי מחצית מהמגרש, אך בפועל המגרש אינו סמטרי והבית בנוי על חלק קרקע גדול מהחלק של השכנים. בבדיקותי עלה כי אין הגדרת חלוקה, תשריט חלוקה ו/או הסכם חלוקה. פניה לשכן לצורך יצירת הסכם שכזה תיצור מצב שהוא ידרוש הגדלת שטח מגרשו ע"ח הרוכשים או תשלום על רכישת חלק מחלקו. במקרה הנדון מכיוון שאין ייחוד של הזכויות, דהיינו זיהוי מוחלט של המחצית/החלק של בעלי הזכויות, הבנק דחה את בקשת המשכנתא ואילץ את הרוכשים לאתר דרכים חלופיות להשגת מימון.

לפיכך, בבואכם להזמין שירותי שמאות מקרקעין באזור יהודה ושומרון עדיף לבחור שמאי מקרקעין המכיר היטב את אזור יהודה ושומרון והייחוד הקיים בו.

משרדי מתמחה בשירותי שמאות מקרקעין באזור יהודה ושומרון ויכול לתת מענה אמין, מדויק ואיכותי בטרם רכישת נכס באזור זה.