מכירת או רכישת דירת/בית מגורים הינה, בעבור רובנו, עסקה משמעותית, מורכבת ויקרה, וכנראה העסקה הכלכלית הגדולה בחיי כל אחד מאיתנו. מומלץ, כדי להימנע ממפחי נפש, טרם ביצוע עסקת המקרקעין להבטיח לעצמכם כי המהלך יבוצע בצורה מושכלת וכדאית. ייעוץ מקצועי באמצעות שמאי מקרקעין המומחה בתחום עשויה לסייע בידכם לקבל חוות דעת אובייקטיבית ולהבטיח כי ההשקעה הכספית אכן משתלמת לכם בהיבטים המשפטיים, התכנוניים, מצב הרישוי והתמורה הכוללת.
לא אחת אני נתקל בבואי להעריך דירת מגורים לטובת שיעבוד הנכס כי היחידה הפיסית (הדירה המוחזקת) אינה תואמת את היחידה הרישומית (התיעוד המשפטי), או במקרים אחרים כי הזכויות בנכס רשומות במושע (במשותף) ואין ייחוד של הזכויות במקרקעין (אין זיהוי ספציפי של היחידה כי לא נערך הסכם שיתוף/ייחוד הזכויות בנכס). במקרים אלו בנקים עלולים להימנע ממתן אשראי לבעל הזכות ואז מגיע שלב שבו הרוכש, התלוי באשראי חיצוני (משכנתא), אינו יכול להעמיד את מלוא התמורה למוכר ונמצא במצב של אי עמידה בתנאי החוזה.
כמו כן, לעיתים קיימים מצבים בהם בנכס קיימים שינויים ביחס למצב שהותר על ידי הרשויות המוסמכות ("חריגות בניה" ביחס להיתר הבניה). במקרים אלו, הרוכש עלול לחשוב שהנכס הנרכש בעל שטח גדול מהמותר ולשלם תמורתו סכום הגבוה מהשווי האמיתי. במהלך ביצוע העסקה, בבואו לשעבד את הנכס הוא עלול למצוא את עצמו במצב בו הבנק מוכן להעמיד לרשותו סכום הנמוך ממה שתוכנן על ידי אותו רוכש. גם אז הרוכש צריך למצוא מקורות אלטרנטיביים כדי להצליח להשלים את העסקה.
אלו רק דוגמאות חלקיות, לבעיות שעלולות להיווצר בתהליך הרכישה/מכירה.
לפיכך, אני ממליץ לכל רוכש, טרם חתימת חוזה מכר כי ייעזר בשמאי מקרקעין אשר יכול לתת עבורו תמונה כוללת של מכלול הפרמטרים שעשויים להשפיע על שווי זכויותיו.
במידת הצורך, ניתן "לפרק את החבילה הכוללת" ולהיעזר רק בייעוץ שמאי הניתן לפי שעה בביתכם. הייעוץ מיועד לרוכשים או מוכרים המעוניינים להבין את אופן רישום הזכויות המשפטיות בנכס, ו/או מצב הרישוי ו/או התכנון החל על הנכס והסביבה הקרובה ולנהל את התהליך באופן עצמאי ויעיל. גם במקרה זה, אני אשמח לעמוד לרשותכם בכל עת ולסייע להצלחת התהליך.
